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时隔两年,李嘉诚家族(下文简称“李氏家族”)再一次斩获香港地块。

港铁公司(0066.HK)8月9日对外宣布,香港岛南区黄竹坑地铁站第三期物业发展项目合约由长实(1113.HK)旗下附属公司建锋投资有限公司投得。香港市场人士估计,该项目估值在360亿港元左右。

一个值得关注的情况是,相比一年多年前内地资本一拥而上赴港拿地的热潮,今年内地房企由于各种限制显得异常冷静。截至目前,内地资本今年在港还未斩获任何地块。

内地资本在港拿地冷淡之时,李氏家族却大胆出手,巨大反差背后的深意是什么?

“如今李嘉诚退休了,李泽钜接过了接力棒,因此,在长实集团的发展问题上,李泽钜有他自己的考虑。毕竟香港是长实的根基,也是李嘉诚家族的根基。所以,李泽钜还需要在香港发展,而不是放弃香港市场。”财经专家皮海洲表示。

李嘉诚的撤退与李泽钜的重返,反映了李嘉诚家族两代人不同的发展观。

两年后在港再次拿地

两年后,他们再次出手。

根据公开资料显示,港铁黄竹坑站第三期位于黄竹坑地铁站,是黄竹坑站上盖唯一的商住发展项目,周边由香叶道、警校道及南朗山道所围绕。

该项目总楼面面积为150.58万方呎(约15万平方米),其中住宅楼4栋,楼面积约100万方尺(约10万平方米),可以提供不多于1200套住宅。项目地价市值达225.9亿港元至361.4亿港元,尺价达1.5万至2.4万港元。是整个黄竹坑站规模最大的一期,且是黄竹坑站上盖唯一的商住开发项目。

项目总共收到5份标书,除长实外,还有新鸿基地产、恒基地产、华懋集团,以及新世界联合会德丰、信和置业、中国海外、嘉华组成的财团。竞投者众多,但最终被李氏家族拿下。

这是李氏家族自从2016年9月以19.5亿港元夺得沙田九肚地皮后两年来首次拿下的香港住宅地块。也是李氏家族7年来首次以超百亿港元大手笔投资香港本地地产项目。

事实上,就在拿地的前几天,现任长实主席李泽钜的一番话就透露了其再次出手香港房地产的决心。他表示,会在合适的时间再次投资香港房地产市场。

实际上,近年来,李氏家族陆续转让了香港资产。2015年,李氏家族以6.48亿港元出售香港新界商业地产物业盈晖荟。2017年7月31日,又宣布以145亿港元抛售香港资产。2017年10月15日,长实集团又以约402亿港元转让中环中心。

从时间节点上不难发现,李氏家族出售香港物业和香港近年来不太好的经济形势不无关系。在这段时间,有资料显示,2013年~2016年,香港GDP增速逐年放缓;增速最低的2016年甚至跌出了2%;直到2017年,香港经济形势才有所好转。在2016年业绩发布会上,李嘉诚更是坦言2015年是香港经济20年以来最差的一年。他以长和为例,称长和在全世界有1.3万间铺,香港表现最差,零售额及盈利均下挫30%。当然,他没想到的是2016年会比2015年更差。

反周期投资布局?

为什么停滞两年后再次出手?此次以土地竞标的形式回归香港房地产市场,是否意味着李氏家族再次看好香港房地产市场?

毕竟,对于在香港资本市场上“历练”了半个多世纪之久的李嘉诚而言,有着常人不能比的市场敏锐度。

对此,一位业内人士对中国房地产报记者透露,除了竞标地块的商业价值之外,李氏家族进行这样大手笔的投资肯定有其更加深入的商业逻辑。深究此次李氏家族拿地背后的逻辑,必须分析香港当前宏观经济形势。

资料显示,2017年香港GDP增速为3.7%,开创了近6年来的新高;另外,2018年的经济预期也相对较好,上半年GDP同比增速达到4%。经济形势的好转,或许让李氏家族感受到了相关房地产市场的“春江水暖”。毕竟,按照之前李氏家族所有商业投资所体现出来的稳健风格可以推断,在没有确定大环境的条件下,他们绝不会贸然“出手”。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示,李氏家族再次在港拿地从商业逻辑来讲,肯定会考虑地段本身价值是否合理,投资回报没有问题才会进行布局。从客观角度来讲,李氏家族也在寻找市场的机会,如果说布局香港的机会来了,也有可能反周期重新去布局。

事实上,李氏家族对于香港市场一直在寻求切入市场的机会。资料显示,李氏家族在这两年内一直都在“陪跑”地块竞标。查看香港地政总署近两年来的卖地记录可知,长实频繁出现在土地拍卖投标名录中,但一直颗粒无收。这些事实也充分表明李氏家族一直在谨慎地找寻合适的机会。在经济之声特约评论员况杰看来,地铁上盖项目属于优质资产,说明他们不是不看好香港,只是更加谨慎,只选择好项目。

其次,此次拿地,其实与今年来李氏家族的持有土地量的减少不无关系。在经历了多次减持物业的前提下,让看重地产项目的李氏家族受到目前土地短缺的影响。

再次,李氏家族之所以能够大手笔的购进土地,还与其良好的财务状况有关。李氏家族企业负债率在业内而言是比较低的。据了解,几年的时间里,李嘉诚的长实地产的净负债基本维持在接近零的水平,而长和的负债率也仅有23.2%,手持现金和可变现投资超过1577亿港元。

第四,外界认为主要是新一代掌舵者李泽钜的发展观导致。

不过,值得再次提及的是,李氏家族在收购香港地块之后的第五天就斥资753亿港元收购澳洲天然气管道公司APA Group。这些投资行为从某种程度上表明李氏家族的投资战略重心并没有完全向香港转移。毕竟,这些投资行为是和李氏家族一贯的“哪里有钱挣,就去哪里投资”的投资“理念”相吻合的。

总之,李氏家族此举会对香港房地产市场产生什么影响?后续香港房地产市场的行情如何?这些问题都值得资本市场持续关注。

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